2200亿资产的粤系房企，闯过最后一关！
7月10日，龙光集团发布公告宣布，公司全资附属公司深圳市龙光控股有限公司境内债券重组已完成投票，涉及的21笔公司债券及资产支持证券重组议案均获得投资人表决通过，涉及本金余额合计219.6亿元。这意味着龙光境内债券重组成功。
据悉，公布方案仅20天，龙光便完成境内债二度重组。
优化重组方案
五大选项供债权人选择
今年6月，针对投资人希望提高现金购回额度获配、梳理权属清晰完整抵债资产、提升中小投资人参与资产抵债机会等诉求，龙光曾对当时的重组方案各选项进行了优化调整。新的方案有助于减轻龙光的债务负担，且短期内的现金支付压力也较轻。
展开剩余80%具体而言，此番通过的重组方案涵盖了全额转换特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及全额留债等五大选项供债权人选择。在资产抵债的选项当中，龙光设计了以物抵债、单一资产信托和集合资产信托三种模式。所有模式均有头部现金安排，这不仅是其他同业方案所不具备的做法，也是投资人最为关注的一点；设立单一资产信托模式降低中小投资者参与门槛；“以物抵债”和“单一资产信托”模式均不设收益上限，未来相关资产升值产生的全部收益将完全归属于投资人。
一位投资人士认为，在当前房企流动性仍较为紧张的背景下，龙光此次重组的资源筹措力度超过市场预期。
下一步，龙光将根据债券持有人会议议案的约定，快速落地相关后续工作，安排债券持有人就其持有的债券在重组方案选项中进行选择及分配。债务重组的实现，有助于大幅度降低龙光债务额度以及延长支付年限。据测算，此番重组后，龙光短期支付现金总额上限仅为6亿。
此外，在境内债券重组顺利推进的同时，龙光整体境外债重组此前也已取得大多数投资人的支持。
2月最新公告披露，其境外债权人支持率已达80.8%，只待香港法院批准。其境外债总额约80.38亿美元，整体削债比例达到7成。
若境内债的削减比例，也按照7成计，两次重组，龙光削债的总规模，高达560亿元左右。一旦落地，将改善公司的资本结构、修复资产负债表。
截至2024年末，其总资产约2125亿元，净资产为248亿元。
多家房企债务重组成功
近日，时代中国控股有限公司披露，其境外债务重组计划会议已于7月8日上午举行，共有561名持有投票计划债权的时代中国计划债权人出席计划会议并投票。其中，547名债权人（占出席并投票债权人总数的97.5%），持有约29.1亿美元投票计划债权（占出席并投票债权总额的90.08%），投票赞成该计划。因此，该计划已获得所需的大多数计划债权人批准。
据中指研究院的不完全统计，佳兆业、融创、金轮天地等海外债重组基本获债权人通过。截至目前，融创、富力、中梁、金科等10多家房企债务重组或重整获批，房企风险出清提速。
而在今年6月，新城控股集团股份有限公司母公司新城发展控股有限公司在港交所公告称，与国泰君安、海通国际等机构签署协议，拟发行3亿美元、2028年到期的优先票据，所得资金将主要用于同步购买要约。业内人士看来，新城发展此次成功发债被视为民营房企海外融资的破冰之举。
中指研究院企业研究总监刘水表示，从融资意愿和融资能力来看，海外债融资或将继续向少量民营房企开放。“从房企销售来看，下半年房企销售仍然面临很大压力，如果政策给予进一步更大力度支持，房企销售降幅或会改善。从房企融资环境看，下半年将基本保持稳定，不会进一步恶化，但是融资规模也很难有大幅度增长。”
中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，企业根据自身情况和投资人需求，灵活调整方案，力求找到一个既能保障投资人利益，又能实现企业可持续经营的平衡点，有助于在债务重组过程中取得更好的效果。龙光债券重组方案呈现出诸多亮点和创新，为行业提供了可借鉴的范例，有助于其他房企加快债务重组进程。
房企债务重组全面提速，削债成主流
按各房企公布的情况及公开信息，近期房企债务重组呈现加速推进态势。
对于这一现象背后的原因，多位业内人士向财联社额记者表示，房企债务重组加速由多种因素叠加造成，包括债务集中到期压力、债权人预期趋现实、政策与资金双支持、企业自救迫切性等方面。
从整体债务压力情况来看，柏文喜表示，2025年房企到期债务总额高达5257亿元，其中第三季度为偿债高峰，到期规模约1574亿元。由此可见，房企整体债务压力仍然不小，由于当前市场仍处于调整状态，加之出险房企经营及回款能力下降，其偿债能力减弱，迫使这部分房企有必要加快债务重组进程。
政策层面，“金融监管部门明确支持房企合理融资，央行5000亿元纾困专项再贷款落地，为市场注入流动性。此外，保交楼资金的介入与支持，在盘活房企存量资产的同时，也提升了企业与债权人协商的成功率。”柏文喜称。
而债权人预期的转变，同样是一个关键因素。
“经过市场长期调整，债权人对债权回收的预期，更趋实际。”中指院企业研究总监刘水认为，债权人意识到房企债务偿还的难度较大，相较于破产清算和资产持续贬值，更倾向于接受重组方案，以提高债务清偿率。另外，部分债权人在出险房企债务不断换手后，持有成本较低，如果重组方案的现金回收价值更具吸引力，他们更愿意接受重组。
刘水强调，对于出险房企而言，尽快完成债务重组，让公司恢复正常经营，才能够最大程度拯救企业资产价值，也有助于保持团队经营能力，推动公司转型。
再者，按本轮房企公布的债务重组方案，“实质性削债”成为主流。
“本轮债务重组一个明显共性特点是，削减债务规模。相比以往以展期为主的模式，当前方案更注重实质性削债，多家房企开始通过债转股、可转债等方式削减债务规模。”一位房地产行业分析人士表示。
柏文喜指出，按各房企所公布的债务重组方案，越来越多房企采用“债转股”方式削债，如旭辉、融创、佳兆业等，通过发行可转债或股权置换降低负债率。同时，削债比例提高：相比以往“展期为主”，本轮重组更注重实质性削债，部分企业削债比例超过50%。
这其中，融创境外债二次重组采用债权转股权模式，预计化债约600亿元；旭辉预计削减境外债务约52.7亿美元（约合379亿元人民币），占境外债务总额的66%；碧桂园在境外债重组后预计将减少债务约110亿美元。
多位行业分析师指出，在新房销售尚未回稳以及资产折价压力下，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且提高削债比例可能是普遍趋势。
来源：龙光公告、第一财经、证券时报、财联社、21世纪经济报道等
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